武蔵小杉や武蔵中原など川崎市中原区の賃貸物件はジェクト

昨年の新築住宅の着工件数は80万戸を割りました。
これは前年の2割減、ピーク時の件数の約半分で
何と昭和39年の水準まで落ち込んだそうです。

既に日本は人口減少時代に突入しているので
景気の状況も考えれば驚くことではないかもしれません。

また川崎市の高齢化率（人口に占める65歳以上の割合）は
17.2％で、政令指定都市のなかでは最も低いのですが
20年後には約25％になると予想されています。

このような環境で今後の会社の方向性を考えると
避けられないのが介護・高齢者関連施設への取り組みです。
あるとき上原建築設計事務所の所長さんから既に先進的に
この分野に取組んでいる会社があることを教えられ
昨日、ご紹介いただき訪問してきました。

　　　　　　　　　　　　　瀬戸建設（株）・本社

この会社は小田原の瀬戸建設さんで、創業は明治40年
社員数は63名と沿革や規模が当社とかなり似ています。
ただ主力としている商品が全く違います。

当社の中心が賃貸住宅の建設・管理なのに対して
瀬戸さんは介護・高齢者施設の建設・運営です。
きっかけは2000年にできた介護保険だったそうです。

それまではハウスメーカーからの発注や
デベロッパーがらみの仕事が多かったのですが
そのときから会社の方向を見事に切り替えました。

当初は施設の建築が主で運営は他社を紹介していましたが
あることがきっかけで自社でデイサービス業務を受託し
それから今まで7つの施設の運営にも携わるようになりました。

そして2005年にはこの実績を評価され国土交通省から
中小建設業の「新分野進出モデル構築支援事業」に選ばれました。
当社も遅ればせながら瀬戸建設さんに学んでいきたいと思います。

（社長）

　　　　　バーデンライフ伊勢原（有料老人ホーム）

昨日はひな祭り。毎年この時期に行なわれている
長戸はるみさんの主催するお箏のチャリティーコンサートに
行ってきました。

長戸さんのお父様は、以前下新城の町会長をされていて
私はその頃町内会の行事等でよくお目にかかりましたが
はるみさんとは最近、ロータリークラブの活動でよくお会いします。

コンサートは溝の口の「糀ホール」で行なわれました。
このホールは明治創業の老舗の岩崎酒店さんが
地域の音楽や文化活動のために自社ビルの最上階に
個人で創られた立派な音楽ホールです。

今回のプログラムの中に筝曲で有名な「春の海」を
川崎出身のＮ饗のコントラバス奏者と共演をする演目があります。

曲の演奏の前にコントラバスについての説明がありました。
語源はドイツ語で英語ではダブルベースといいます。
全長が2メートルの割には重さは約10kgと意外に軽量。材質はスプルス
（北洋エゾ松）で弦が張ってある部分は黒檀が使われています。

またブラスバンドの構成に入っている唯一の弦楽器だそうで
ジャズの演奏にも欠かせない楽器です。

音の特徴はゆったりとした太い音が横に広がっていく感じで
オーケストラでは低音域のリズムを担当することが多いのですが
有名なシューベルトの「未完成」の冒頭はコントラバスの独奏で始まり
その演奏が披露され、曲全体の重く暗い印象を暗示していました。

「春の海」は普通、箏と尺八で演奏されるのですが
コントラバスとの共演を聞いてみると、その音色がすごく和風に聞こえて
あたかも最初からこの楽器のために書かれた曲のようでした。

コンサートの目的は川崎自立会という更正保護法人への支援で
今回が13回目とのこと。川崎出身の音楽家が地元のホールで
日本の伝統音楽のチャリティーコンサートを続けているのは
たいへん意義のあることだと思います。

（社長）

今日、日吉の慶応大学でロータリークラブの
川崎全体のミーティングがありました。

場所はキャンパス正面の右側に
創立150年記念事業の一つとして完成した「協生館」です。
まず私たちのクラブはこの1階にある「ＨＵＢ」という
ブリティッシュパブで昼食を取り、会議に臨みました。

会場はやはりこの中にある「藤原記念ホール」です。
席数は500くらいで私たちの会議にはちょうど良い大きさで
本格的なコンサートができる素晴しいホールでもあります。

名前の由来はインターネット総合研究所の藤原洋という人が
インターネットの導入・普及期に慶応大学の果たした貢献に対して
記念事業に20億円！を寄付したことに感謝して命名されたそうです。

巨額の寄付というとアメリカの富豪の専売特許と思っていましたが
興味を持ったので調べてみると、藤原さんは年齢は私よりひとつ下で
慶応のＯＢではないのには驚きました。
京大出身でＩＢＭに入社、その後1996年に上記の研究所を創設しています。

この建物の３階以上は大学院専用のフロアですが
２階にはフレンチレストランの「クイーンアリス」があり
1階のパブやイベントホールなど地域社会に開かれた施設が
いくつも設けられています。

慶応が日吉に校舎を開設したのは昭和９年と古く
昭和19年には工学部がここに誕生しましたが
工学部は「製紙王」と言われた藤原銀次郎氏の寄付により創設された
藤原工業大学を統合して創設されたそうです。

「慶応義塾」と命名されたのは1868年（慶応4年）で
創設以来150年、私学の雄として、経済、社会など多くの分野に
現代日本の礎となる人材を輩出し続ける慶応大学と
それを支援するたくさんの人々。日吉の慶応を訪れて福沢諭吉の
「独立自尊」人を頼りにせず、自分で考え、実行する、という精神の一端を
垣間見た気がしました。

（社長）

友人に誘われ昨日「河津桜」を見に行ってきました。
温暖な気候の伊豆では桜前線より一足早く
さまざまな桜がこの時期から咲き始めます。

　　　　　　　　　　　　　　河津桜の原木

その中でも特に河津桜と呼ばれているものは
昭和30年頃に地元の人が偶然発見した早咲きの桜の苗を
現在の場所に植えたものがその始まりで（写真上）
昭和49年に河津桜と正式に命名されたそうです。

例年だと1月下旬につぼみを付け始め
2月上旬より花が開き、それから約1ヶ月という
長い期間ピンク色の花が咲き続けるのが特徴です。

川べりの桜並木は伊豆急の河津駅から
天城方面に向かって約3.5kmも続いていて
お花見のウォーキングコースとなっています。

先週末は雪も散らつくあいにくの天気で
見ごろは多分1週間後くらいの感じでしたが
それでも桜は３分から７分咲きで、お花見の目的は
何とか達成できました。

行き帰りの道路の混雑には閉口しましたが
それにしても人出の多いことにはビックリ！
学校のグランドを始め、約50ヶ所の駐車場があっても
昼過ぎにはほぼ満車のようでした。

河津町は北側が天城山、南側が下田市に接して
海辺も今井浜などの海水浴場に恵まれています。

川端康成の「伊豆の踊子」の舞台になったのも河津で
「ミス伊豆の踊子」はともかく、この小説にゆかりのある宿や
文学碑が湯ガ野温泉まで行くと見られるようです。

今度来るときは「天城越え」をして湯ヶ島、修善寺まで
足を延ばしたいと思いました。

（社長）

先週「富士通橘会」の賀詞交歓会がありました。
この会は、中原区周辺で富士通及びその関連会社に
独身寮や事務所などを貸している大家さんの集まりで
26人のオーナーが会員です。

当社も高津区子母口にある「富士通第６新城寮」という独身寮
（写真下）を昭和63年から借りていただき、会員になっています。

この建物は６帖に押入れが付いた部屋が約70ほどあり
大きな食堂とお風呂、トイレが共同で、管理人が常駐する
いわゆる「寮タイプ」と言われる建物です。

富士通は昭和50年代後半から毎年新卒を
3,000人以上採用するようになり、新入社員の寮として
中原の本社の周辺に地主さんと折衝してこのような独身寮を
次々に建築してもらい借り上げていきました。

建物は全く富士通の要望通りのものを作るので
おそらくほかにはつぶしが利きません。したがって
賃料は当時としては破格の、延床当り坪7,500円で
単純利回りは15％くらいになっていました。

それと借上げ条件が良かったもう一つの理由は
昭和40年代後半、富士通は石油ショックのあとに
中原地区で借りていた寮を一斉に中途解約したことがあり
それに懲りて「もう富士通には貸さない」と言う
地主さんが何人もいたからです。

そんな苦い経験があるので、オーナー側も富士通と交渉するときは
団体でできるようにという意味もあって富士通橘会が結成されたのです。
当社の建物は契約期間の10年をとうに過ぎてもう23年になりますが
おかげ様で引き続き借りていただいています。

来賓で出席された富士通の厚生部長さんから
「今期の予測は売上4兆７千億、経常利益750億」という
この不況下では大健闘の成績を聞き、会員一同ホッとしていました。

（社長）

先週の日曜日、木造賃貸の「アイビーハウス」の入居者が
退出することになり、不動産部と一緒に解約立会いを
行ないました。オーナーが私だからです。

この建物は平成9年の11月に完成したメゾネット型の
カナダの輸入住宅で、１ＤＫと２ＬＤＫの計６戸。
この９年間、退出する入居者は一人もいませんでした。
また半分の３戸は新築当初から同じ人が入居しています。

メゾネット型賃貸は「アイビーハウス」を第1号として
ジェクトでは今まで30棟近く建築させていただいています。
人気の理由はオーナーにとってまず利回りが良いこと。
建築費がＲＣ造より安い割りには賃料はそれほど変らないからです。
また狭小地でも計画可能で、自宅敷地の一角でもＯＫです。

入居者にとっては１,２階が１つの住戸なので
上下の音の心配がないこと。また木造でも
一戸建て感覚の「テラスハウス」というのも魅力です。

　　　　　　　　　　　　　１DKタイプ（36㎡）

そして最大の特徴は「空室が少ない」ことです。
不動産部で管理しているこのタイプの建物は23棟ありますが
現在、空室は今回空いた１部屋だけです！

この建物を建てたきっかけは、その前年より当社で始めた
カナダのツーバーフォーメーカーのカタログのなかに
メゾネット型の連棟式の賃貸住宅を見つけたことで
それを参考に「アイビーハウス」を計画したのです。

　　　　　　吹き抜けのサーキュレーター

立会いの最後に入居してた方に「どこか問題はなかったですか」
と聞くと「あったら10年も住めませんよ」との答え。
階段が吹き抜けになっているので、エアコンの効きはどうか聞くと
「冷房したときにちょっと効きが悪い」ということで
それほど問題ではない様子でした。

当社ではこれからもメゾネットタイプの賃貸住宅の良さを
皆様にアピールしていきたいと思います。

（社長）

先日、千代田区紀尾井町にある弁護士事務所を訪ねました。
半蔵門線の永田町駅の北側は平河町で、通りを少し入ると
「砂防会館」があります。(写真下)かつて田中角栄事務所がこの中にあり
砂防会館は角さんの代名詞だった時代があったようです。

そこを左に曲がり、赤坂プリンスの旧館（写真上）の前を通り
「紀尾井町」の信号を左折するとまもなく訪問先がある
26階建ての「紀尾井町ビル」が見えてきます。（写真下）

その前で建物の写真を撮っていたら
「私有地内での写真撮影はご遠慮ください」と警備員が
飛んできました。私は歩道の上にいたので「ここが？」
と聞くと「車道までが私有地です」との答え。
規則なら仕方がないが、写真がダメとは理解不能です。

帰る途中、大きな木々が繁茂する空き地に気づき
中に道があるので歩いて行くと、「紀尾井町住宅」という
公務員宿舎が建っていました。その先はいきなり階段で
左側には別のマンションがあります。

後で調べるとこの建物は参議院の清水谷議員宿舎で
その前の空き地に16階建ての宿舎の建築計画があったのですが
反対運動のため白紙に戻ったことが分かりました。

雑木林を右に見ながら長い階段を下りていくと公園に出ました。
ここはもうホテルニューオオタニの前になります。

公園の中央に石碑のようなものがあろので近づくと
「大久保公」の字が見えます。もしや？と思い説明盤を読むと
やはり、明治維新を西郷隆盛とともに成し遂げた大久保利通が
明治11年に赤坂御所へ向かう途中、暗殺された場所でした。

この一帯は「紀尾井町」の名の由来である紀伊、尾張、井伊の
それぞれの屋敷があった場所で、宮内庁所有の御料地だったため
林立するビルの谷間で清水谷公園として今も自然林が残っているのです。

それからニューオオタニの脇を通って弁慶橋を渡り
帰りは赤坂見附駅から半蔵門線に乗りました。
以上、都心に出た折のつかの間の歴史散歩です。

（社長）

先週金曜日、会社の下新城の倉庫に三菱の電気自動車
「ｉ－ＭｉＥＶ（アイミーブ）」が到着しました。

ここから徒歩5分以内に当社の不動産部が管理している
賃貸の住戸が約400室あり、その入居者を対象として
カーシェアリングを今春より始める予定です。

きっかけはマンションへのコンシェルジュ派遣などの
サービスを展開している株式会社アスクからの提案です。
電気自動車を5台確保したので、中原駅前の本社で
カーシェアをしたらどうかという話でした。

私は倉庫の周辺には当社の管理物件が多いので
車をそこに置いて入居者向けにカーシェアを行うのが良いと思い
不動産部で調べたら周囲に400室もあったのでビックリ。
また倉庫なら駐車場や充電設備も問題がありません。

充電については急速充電器だと約30分でできますが
設置費用が車体の2倍！もかかることが分かったので
当面200Vの電源（7時間必要）で行なう予定です。

これから対象となる入居者にカーシェアの案内を行い
メンバーズラウンジ「ｌｉｖ」で申込みを受け付けて
会員登録をしてもらいます。
会員はネットで予約を行い、携帯電話を車にかざすと開錠ができて
車内のボックスからキーを取り出して運転をする仕組みです。

早速車を運転して見ました。まず始動キーを廻したのですが
「エンジン音」が全くしないのは、かなり妙な感じです。
アクセルやブレーキを踏み込んだ感覚は
ガソリン車とあまり変わりませんでした。

最高速度は130kmで、走行中のCO2排出量は“ゼロ”
当社は京都議定書の目標を達成するための国民的プロジェクト
「チーム・マイナス６％」に昨年登録しているので
電気自動車の利用で少しでも目標達成に貢献できればと思います。

（社長）

先週、当社が加盟している不動産チェーン「ERA」の
新春トップセミナーがありました。
場所はJR目黒駅から坂をおりた所にある雅叙園です。

「ERA」は今、住宅建材メーカーのトステムや
タイル・衛生陶器メーカーのINAXなど50社で統合された
「住生活グループ」の子会社になっています。

はじめに安藤社長より、昨年から今年にかけての
グループ企業の動きの説明がありました。
「住生活グループ」は昨年7月に「新日軽」の全株を取得し
12月には「サンウェーブ工業」を完全子会社化したとのこと。

その結果、木造アルミサッシ関連の国内シェアは50％
住宅用キッチンのシェアは29％と業界トップになった
ということを聞いて驚きました。
知らない間にERAを含むグループがその領域を拡大していたのです。

次に東京カンテイの講師による2010年の
不動産市場の見通しについての話がありました。

首都圏の住宅地価は2003年から緩やかに上がり続け
特に東京２３区では2007年には03年比で45％も上昇して
ミニバブルの様相を呈していましたが
昨年は2005年のレベルまで下がっています。

川崎市ではこの間約15％上昇し、昨年は2006年のレベルまで
下がりましたが、講師は今年5月頃が地価の底ではないかと
予測していました。

また首都圏のマンションの立地アンケートでは
駅から徒歩10分以内のものを買いたいという人が80％で
郊外エリアはますます不利になるだろうとのこと。

これは賃貸マンションでも同様の傾向なので
当社でも今後の賃貸物件の企画には十分注意が必要です。

（社長）

今年の正月休みはちょうど1週間。
大掃除、新年会という恒例行事、仕事始の準備などで
あっという間に過ぎてしまい、休んだ心地が
あまりしないというのが正直、私の正月休みの実感です。

そんな合間を縫って、横浜の三渓園に行ってきました。
県庁から山下公園に抜ける国道を南に下り
本牧から根岸に向かう途中を左に折れたところに
東京湾を望むように約53,000坪の広大な敷地が広がっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　正　　門

元々本牧というところは、古くからの景勝地で
終戦後はアメリカ軍に接収されて米軍住宅が作られ
それが返還され今の住宅街やショッピングセンターになりました。

ここの創始者は1868年生れの原三渓。
岐阜県出身で跡見女学校の教師をしていましたが
教え子と結婚して原家に入籍し、その後生糸貿易などで
実業家として成功を収めたのでした。

園内には10棟の重要文化財を含む17の古建築が
各地から移築され、自然の中に巧みに配置されています。
さらに絵や文学の素養のあった三渓は
横山大観ほかたくさんの芸術家を支援し育てたことでも有名です。

小高い丘の上の園の象徴のような三重塔は室町時代の建築で
関東地方では最古の塔。また徳川家光が二条城に建てたものを移築した
「聴秋閣」は日本の代表的な楼閣建築の一つに数えられています。
大きな茅葺屋根が印象的な合掌造の民家は
ダム建設のため白川郷から三渓園に寄贈された建物です。

　　　　　　　　　　　　　　　　聴秋閣

　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　合掌造

三渓は明治35年に「鶴翔閣」と呼ばれる自宅を建てました。
驚くのはそれからまもなく敷地を市民に無料で公開したことで
生活の様子が来園者の目にさらされた状態だったそうです。
これだけの私の物を公けにした三渓は、関東大震災のときも
私財を投げ打って横浜の復興に尽くしました。

　　　　　　　　　　　　　　　　鶴翔閣

記念館で三渓の本を買い求め
閉園間際でひと気のない大池の淵から三重塔を眺めながら
この明治の実業家の生涯をもっと知りたいという気持ちに駆られました。

（社長）